אי קיום התחייבות מכוח חוזי שכירות בתקופת מגפת הקורונה ללא פיצוי – האם אפשרי?
למגפת הקורונה השלכות משמעותיות על המשק הישראלי בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט. חוזי שכירות של נכסי נדל"ן רבים, הופכים לבעייתיים עבור השוכרים ובעלי הנכסים כאחד, בתקופה שבה יש קושי של ממש להתפרנס. מצד אחד, ישנו מי שעושה שימוש במבנים המושכרים עצמם – בין אם אלו דיירים של דירות מושכרות, או בעלי עסקים שמצמצמים או מפסיקים פעילות לחלוטין. מצד שני יש את בעליהם של הנכסים הללו, אשר ההכנסות מהשכרת הנדל"ן הן פרנסתם.
השפעת המגפה על חוזי שכירות של עסקים
חוזים להשכרת מבנים המשמשים בתי עסק, הם במקרים רבים בלתי ניתנים למימוש בזמנים יוצאי דופן, כמו במגפת הקורונה. מהסיבה הזאת, בעליהם של עסקים שנסגרו זמנית או שעתידים להיסגר כליל, עומדים על כך שניתן יהיה לבטל את חוזי השכירות עליהם חתמו – בנימוק כי ההוראות שהנחה משרד הבריאות למעשה מסירות את האחריות מהם והפעילות העסקית נעצרת שלא ביוזמתם. יתרה מכך, אותם בעלי עסקים מבקשים לוותר על כל פיצוי שיינתן לבעלי הנכסים המושכרים, בטענה כי חוק החוזים תומך בעמדתם של השוכרים כי הקורונה עומדת תחת ההגדרה של "סיכול חוזה". נראה כי שכירת עורך דין מקרקעין מומלץ המתמחה בדיני חוזים, יכולה להועיל לכל מי שחוזה השכירות של המבנה בו העסק שלו פועל, עומד כחוצץ בינו ובין בעל הנכס. כאשר השוכרים מתקשים לעמוד בתשלומים, הדבר מעמיד את המשכירים בתווך המאוד לא נעים שבין הרצון לסייע לזולת בסיטואציה הקשה, לבין הצורך הבסיסי להרוויח את הכסף המגיע להם מהשכרת הנכס, שלעיתים משמש מקור פרנסה. ליווי מקצועי של כל אחד מהצדדים, יכול לקדם הגעה לעמק השווה ולייצג נאמנה את האינטרסים שלהם.
קורונה וחוזים להשכרת דירות מגורים
סיוע וליווי צמוד של עורך דין מקרקעין יכול להיות חיוני גם במגזר הפרטי. צמצום משרות, פיטורים נרחבים בכל ענפי המשק ודמי אבטלה מעטים הם מהגורמים המרכזיים לכך שרבים מבין השוכרים לא יהיו מסוגלים לשלם את דמי השכירות. גם בעלי הדירות נמצאים בדילמה, שבה מחד השוכרים הקיימים לא מעבירים את התשלום בזמן ומאידך – הסיכוי למציאת שוכרים חדשים בתקופה של מחסור בהכנסות, הוא נמוך משמעותית בהשוואה לשנים קודמות. בנוסף עלולה להיווצר מחלוקת באשר להכרח לממש את החוזה כהווייתו – בעיקר אם הוא חוזה סטנדרטי לשכירות דירה למגורים – שבו לרוב אין כל התייחסות ל"כוח עליון" בכלל ובטח אין התייחסות למגפה וראייתה כגורם לגיטימי לביטול החוזה. חשוב להבין, כי כאשר חוזה שכירות נחתם מלכתחילה לאחר ייעוץ מקצועי של עו"ד מומחה לנדל"ן, ניתן להכניס בו סעיפים המתייחסים למקרים מיוחדים ובלתי צפויים, כמו תקופה מאתגרת זו של מגפת הקורונה. חוזה המותאם ונתפר מראש לפי דרישות בעלי הבית, אינו מותיר מקום לספק ומונע אי נעימות רבה, במקרה הטוב, או אפילו סכסוך משמעותי וחוסר מוכנות של השוכרים לפנות את הנכס לדרישת בעלי הבית, במקרה הרע – מה שיכול להוביל לתביעות ולהגעה מיותרת לבית המשפט.
המלצתנו במקרה ייחודי זה, היא בחינת חוזה השכירות הספציפי, האם הוא כולל התייחסות לאי עמידה בהתחייבויות הצדדים והאם ישנן עילות שאינן מזכות בפיצוי.
שנית, פנו אל הצד השני, עדכנו אותו במצב ברגע שאתם מבינים כי לא תוכלו לעמוד בהתחייבויותיכם ונסו להגיע לפתרון, ואף תציעו לצמצם את נזקי הצדדים – פריסת תשלומים, הפחתת דמי השכירות ועוד.